房產投資 認準法則不踩地雷
??房產投資，從來都是購房者關心的話題，但近幾年受政策導向的影響，住宅的收益率不斷降低，投資者的目光開始轉向商鋪、寫字樓、甚至是產業地產。不過，並非所有投資都能帶來好的收益率，一不小心踩到“地雷”，也有可能血本無歸。房產投資究竟怎麼“玩”？聽聽專傢的意見吧。
??寫字樓：通達性是第一位
??近日，世邦魏理仕（CBRE）發佈瞭《2015年第一季度重慶房地產市場回顧與展望》。根據報告數據顯示，2015年第一季度重慶寫字樓新增供應近27萬平方米，空置率為38.5%，租金均價約每月85.6元/平方米，租金環比增長率為-0.7%。
??“這意味著當前重慶不缺寫字樓，除瞭必要的硬件設施，通達便利度成為制勝的關鍵因素。”眾聯行機構策劃總監鄧書先對記者表示。
??軌道交通、公交樞紐、停車方便，鄧書先認為，以上配套每擁有一個，都能為寫字樓帶來不小的增值。寫字樓的使用價值由上班族實現，可以預料的是，不管一棟寫字樓修建得多麼富麗堂皇，倘若不能方便到達，沒有人願意千裡迢迢到此辦公。
??基於以上因素，其次才應該考慮樓宇的整體品質和配套。鄧書先認為，寫字樓的配套設施不一定大而全，但必不可少，比方說公共會議室、便利超市等。而是否由好的物業公司打理，也是在產品紮堆時期能否脫穎而出的關鍵。“目前有許多寫字樓，品質和規格都比較高，但租金收益並沒有達到理想的狀態，與後期物業的管理有很大的關系。”鄧書先遺憾地說。
??還有一點投資者也比較容易忽視，那就是寫字樓所在區域的產業結構也影響著租售水平。以九龍坡為例，該區工業、制造業發達，小微企業眾多，需要大量的辦公場地。但與此同時，行業特性又使得用戶不會對辦公環境提出過高的要求。因此，在該區域，同一地段的5A甲級寫字樓其租售情況也許還比不上普通寫字樓。
??產業地產：避免“產業空心化”
??產業地產，這個此前不怎麼受人關註的領域，隨著最近曝光率的不斷增加，已經變得有些炙手可熱起來。
??“城市的發展伴隨著產業的不斷轉移，大量產業從城市中心向城市郊區遷移，這個過程孕育著許多機會”。在鄧書先看來，要想在眾多的產業地產中找準投資方向，需要避免“產業空心化”。
??“特別需要警惕那些借產業為名，大力發展房地產的區域，這些片區，空有產業新城之名，缺乏核心支撐力，後續潛力令人擔憂。”
??究竟如何規避風險？鄧書先建議，最簡單的辦法，就是查詢區域內的入駐企業數量。一般情況下，園區辦公室對進駐企業都有記錄，投資者需要留意企業入駐的時間差。一個良性運轉的產業園，進駐企業數量應該是穩步增長的。反之，企業數量如果在最初呈爆發式增長，但後續卻鮮有加入者，則需三思。
??以重慶華南城為例，該項目先後吸引瞭浙江天臺商會、重慶市電纜橋架行業協會、華盛奧特萊斯、好百年傢居、第一亞太物業、乾龍物流、河北商會、渝州五金機電城等眾多行業協會、商傢簽約入駐，這種穩步上升的趨勢，其實也代表著對項目的認同。
??高雄民間信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款證件借款共有土地分割信貸年息借貸增貸轉貸商鋪：人氣為王
??政府規劃、運營團隊、房屋結構，以往在談論商鋪投資時，專傢建議最好是多維度考慮。但若說到最重要的黃金法則，鄧書先認為，還是人氣為王。而人氣的來源，主要分為原住民和新增人口兩類。
??以東原“新新PARK”為例，處於大石壩商圈，周邊原住民基數大，需求旺盛，為商業發展打下瞭很好的基石。據瞭解，去年12月19日試營業當日，“新新PARK”開門營業半天客流超6萬，當天會員辦卡近5000張。主力商傢MJSTYLE成當日銷售額大區銷冠，漢堡王餐廳因人氣火爆不得不遺憾拒絕瞭320份套餐的大訂單。
??而面向於新增人口地區的商業，鄧書先建議購買前要打聽好區域內的集中交房期。一般來講，交房過後，至少需要1年才能迎來入住，而交房後“養鋪”又需要1-2年。
??養老地產：以人為本註重服務
??“養老地產不是養老院，除瞭傳統的買房因素，還必須註重服務。”如恩歲月銷售經理唐維對記者表示。在他看來，不論是去海南度假或是仙女山避暑，目前市面上大多標榜“養老”的房地產，實質上就是度假房。而這類“候鳥式”養老，倚靠的是區域得天獨厚的氣候優勢，算不上真正的養老地產。
??在唐維看來，對於大部分老年人來說，度假無法成為一種常態，隻能是特定時期的特殊選擇。根據他們對這部分人群的調查，“居傢養老”才是他們最向往的。
??“因此，圍繞著地產而衍生的相關配套服務，才是真正購買養老地產應該考慮的問題。”唐維表示，養老社區必須考慮配套設施、服務等問題，發展老齡經濟更多賣的是服務而不是房子，要設計符合老年人需求的項目。比如，在社區內開設營養食堂、社區門診，開辦老年大學豐富精神生活等。
??除此以外，養老地產最好不要選擇郊區。唐維表示，對於大多數老年人來說，子女是他們最重要的精神寄托，能時常看到子女或是照顧孫子，能極大地提高幸福指數，而從目前的市場來看，擁有上述特質的養老地產銷售也大多不錯。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/09125994275965826810043.shtml
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