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戴德梁行1季度天津住宅市場量價齊跌 不會大幅降價

  DTZ戴德梁行天津公司今日舉行瞭2014年第1季度新聞發佈會，DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬總結瞭天津房地產市場在2014年第1季度的發展及趨勢展望。

  住宅市場觀望情緒彌漫，成交萎縮，但京津冀一體化利好或將為市場註入新的活力

  2014年第1季度，天津住宅市場經歷瞭2013年的持續旺盛之後，住宅市場成交量和成交均價均現回落，呈量價齊跌態勢，但基於新型城鎮化、剛需支撐、改善型需求逐步釋放等因素，預計房價大幅跌落的可能性不大。

  2014年1季度，天津市普通住宅指導價格繼續上調，房產稅試點城市擴圍暫停，短期難以實施，政策較去年緩和，但受春節假期影響，加之住房貸款環境收緊，本季度商品住宅成交量萎縮明顯。全市新建商品住宅成交量達到204.14萬平方米，環比上季度下降40.11%，同比去年1季度下降17.75%。受限於平穩的市場需求，全市成交均價達到每平方米10,032元，環比上季度下降3.10%，同比去年同期小幅上升0.66%。從年度變化來看，房價維持在平穩水平。

  分區域來看，環城四區和遠郊五縣依然占據成交主導地位，尤其以武清區成交表現突出，兩大區域成交量分別占到全市的36%和34%，總成交量占到全市的70%。成交均價方面，2014年第1季度，區位的優越和資源的稀缺，使得市內六區成交均價繼續上漲，達到每平方米21,104元，環比2013年第4季度上漲2.80%；濱海新區成交均價達到每平方米9,308元，環比上季度下降3.8%，下降幅度最大；環城四區成交均價達到每平方米9,783元，環比上季度上升3.4%，漲幅最高，成為僅次於市內六區的房價第二高區域；遠郊五縣成交均價達到每平方米7,010元，環比下降2.7%。

  從2014年1月1日起，天津市正式開始試行外來人口居住證和積分落戶制度，原有藍印戶口政策取消基本成定局，將會對部分藍印房較集中的區域樓市帶來沖擊，但京津冀區域一體化發展的利好或將為房地產市場註入新的活力。

  高端住宅放量減速，依靠單純大戶型、高端產品為主的住宅開發商將會面臨極為挑戰的一年，而以開發中小戶型為主的開發商將倍受青睞。

  DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示，預計2014年天津住宅市場仍將以平穩為主，同時將進入由粗放式擴張向精細化發展的深度調整階段，唯有能夠精準抓住客戶需求，註重產品品質和服務的物業才能獲得長足發展。

  寫字樓市場新增客戶未現顯著增長，部分企業搬遷以縮減成本，市場整體亟需相關產業發展帶動

  2014年第1季度，天津市區甲級租賃型寫字樓無新增供應信用卡貸款利率入市，樣本調整後，全市甲級寫字樓的總存量為810,650平方米。

  本季，全市甲級寫字樓空置率下降至15.98%，環比下降0.4個百分點。甲級寫字樓的凈吸納量為3526.19平方米，環比上季下降85.6%。這主要由於優質寫字樓基本滿租，市場主要表現為原有租戶的樓內調整或樓宇間的轉換，且部分外資企業搬遷至租金較低的乙級寫字樓以控制成本，甲級寫字樓市場新增客戶未現明顯增長。

  本季的主要租賃活動發生於金融城商圈，該區域業主在空置面積不斷被填滿的情況下，再次提升報價租金，使得全市甲級寫字樓租金達到每月每平方米125.17元(20.35美元)，約合每天每平方米4.17元(0.68美元)，環比上升0.54%。

  分商圈而言，以環球金融中心為代表的金融城商圈租金上漲至每月每平方米127.68元(20.76美元)，環比上升2.99%；小白樓商圈的租金本季亦出現小幅上升，達到每月每平方米109.93元(17.87美元)，主要由於該區域臨近規劃中的海河東岸CBD，業主在目前出租尚樂觀的情況下提升租金以篩選優質客戶；南京路商圈由於租金水平較高，部分企業控制成本搬至乙級寫字樓，致使商圈租金出現小幅下調；友誼路商圈租金基本保持平穩。

  DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示，京津冀一體化產業轉移的推進，將引導企業搬遷或擴張，寫字樓租戶格局或將進行深入調整。隨著新建寫字樓的放量，寫字樓的區域在不斷外圍化，新增供應將向更高檔、更優質的方向發展，天津寫字樓市場將會進入一個機遇與挑戰並存的時期。

  傳統百貨商場頻繁調整，力求轉型升級，輕餐飲、特色餐飲市場需求表現旺盛

  2014年1-2月，天津社會消費品零售總額實現753.7億元，同比去年增長2.1%。增速出現下降，主要是受汽車限購政策、高檔消費和集團消費減少等影響。

  2014年第1季度，位於友誼南路的永旺夢樂城購物中心開業，商業建築面積91,000平方米，這也是繼泰達店和中北鎮店之後，永旺夢樂城在天津開出的第三傢購物中心。該購物中心緊鄰市區南部外環線，其開業也使得天津南部最大的住宅板塊--梅江片區的商業空白被逐步填補。

  本季的商業市場中，餐飲業態較零售業態表現旺盛，尤以甜品、咖啡等輕餐飲和特色餐飲品牌表現火熱。繼Uncle_Tetsu天津首店選址伊勢丹地下二層後，津匯廣場與伊勢丹又相繼引進瞭多傢同類蛋糕烘焙店，以吸引追求品質和潮流的年輕消費群體，餐飲市場逐漸呈現多樣化和細分化。

  部分經營不善的傳統百貨商場頻繁進行業態改造和品牌調整，力求實現轉型升級。未來傳統零售加入體驗元素經營將成為主要發展趨勢。面對日趨激烈的市場競爭，不少商業品牌通過店面裝修，升級店鋪環境，提升服務品質來最大限度的吸引更多消費者駐足。

  DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示，部分大體量購物中心由於缺乏明確的項目定位，品牌設置斷層，經營業績不佳，而區域型購物中心由於準確把握瞭區域客群特征，針對性強，市場反響良好。預計今年，將有恒隆廣場、世紀都會軒等多個商業項目開業。大體量商業項目集中入市，業主的招商壓力將難以避免，但知名開發商的加入亦會帶來不少新品牌和豐富的業態組合，有助於提升商業市場整體水平。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/11302690805.shtml

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